Wie eine klar definierte Dachnutzungsstrategie ESG Kriterien fördern und die Rendite steigern kann.
Vor dem Hintergrund des gegenwärtigen Klimawandels, den daraus resultierenden Extremwetterereignissen, sowie der zunehmenden Urbanisierung und Flächenversiegelung, bieten Flachdächer von Gebäuden ein großes, noch häufig ungenutztes Potenzial für eine nachhaltige Nutzung und können einen wichtigen Beitrag zu einer nachhaltigen Stadtentwicklung leisten.
Immobilieneigentümer und Projektentwickler sollten daher ungenutzte Dachflächen bei Ihren aktuellen und zukünftigen Nachhaltigkeitsbemühungen einbeziehen. Ein Großteil der Marktteilnehmer in der Immobilienbranche hat sich bereits zum einen auf Grund der aktuellen Regulatorik, zum anderen aus freiwilligem Engagement, konkrete Nachhaltigkeits- und CO2- Reduktionsziele gesetzt. Es bietet sich daher an, Flachdächer von Bestandsgebäuden, wenn baulich möglich, umzugestalten. Zudem sollten bei Flachdachflächen von Neubauten bereits nachhaltige Nutzungsoptionen in der Planung berücksichtigt werden. Die Gestaltungsmöglichkeiten sind zahlreich und können miteinander kombiniert werden: Ob Gründach, Photovoltaik oder innovativere Ideen wie Regenwasserrückgewinnung oder Sportflächen für die Gebäudenutzer - Flachdächer können viele Funktionen erfüllen.
Eine nachhaltige Nutzung der Dachflächen kann dabei in mehrfacher Hinsicht einen großen Mehrwert für die Umwelt, den Eigentümer sowie die Gebäudenutzer schaffen. Neben der Förderung von ESG-Kriterien und der Aufwertung des Gebäudes, gilt es für Immobilieneigentümer zu beachten, dass bei Dachnutzungen oder -sanierungen regulatorische Anforderungen berücksichtigt werden müssen und beispielsweise eine PV-Installationspflicht bestehen kann. Die Investition in Maßnahmen kann aber letztendlich auch langfristig den Wert und die Rendite der Immobile steigern.
Förderung der ESG Kriterien des Gebäudes
Nachhaltige Dachnutzungen können das Gebäude sowohl hinsichtlich der ökologischen als auch der sozialen Kriterien verbessern. Gründächer tragen dabei maßgeblich zur Aufwertung der ökologischen Qualität des Gebäudes und der Umgebung bei. Insbesondere Intensivbegrünungen und Biodiversitätsdächer mit Stauden, Nisthilfen und temporären Wasserflächen schaffen neue Lebensräume für Pflanzen, Vögel und Insekten. Gleichzeitig unterstützen sie dabei, den Wärmeinseleffekt in den Städten zu reduzieren und können Regenwasser zurückhalten. Für die Gebäudenutzer dienen Sitzmöglichkeiten in Verbindung mit Bepflanzungen der Erholung während der Pause und tragen zu einer höheren Aufenthaltsqualität bei.
Erfüllung regulatorischer Anforderungen
Beschäftigen muss man sich als Immobilienentwickler und -besitzer dabei in jedem Falle, denn die gesetzlichen Anforderungen hinsichtlich Energieeffizienz und Nachhaltigkeit sind im Rahmen des European Green Deals und den konkreten Klimazielen der EU in den letzten Jahren stetig gestiegen. Insbesondere durch die hohen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), sind PV-Anlagen zur Eigenstromnutzung auf Neubauten heute bereits oft Teil des Energiekonzeptes, aber auch Gesetze auf Länderebene, wie z.B. das Klimaschutzgesetz in Baden-Württemberg fordern Photovoltaik oder Solarthermie nicht nur bei Neubauten, sondern auch bei grundlegenden Dachsanierungen.
Ökomischer Mehrwert
Auch wenn die Investitionen der baulichen Maßnahmen anfangs hoch erscheinen, können sich diese teilweise schnell rechnen. Durch die Umwandlung in weitere vermietbare Flächen wie beispielsweise durch Aufstockungen, können z.B. die monatlichen Mieteinahmen erhöht werden. Gleiches gilt für die Energieerzeugung vor Ort und der damit möglichen Vermarktung im Rahmen eines Mieterstrommodells. Zudem sehen wir bereits heute, dass die Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien auf dem Markt wächst und deren Verkehrswert durch die erhöhte Attraktivität steigt. Es wird allgemein erwartet, dass sich dieser Trend in den kommenden Jahren noch verstärken wird.
Dachnutzungsstrategie
Daher empfiehlt es sich insbesondere für Bestandshalter großer Immobilienportfolios und Projektentwickler, zukünftige Nachhaltigkeitsmaßnahmen in einer Dachnutzungsstrategie festzulegen. Diese sollte sich an den übergeordneten Zielen und der Nachhaltigkeitsstrategie des Unternehmens orientieren. Basierend auf den strategischen Zielen können mögliche nachhaltige Dachnutzungen identifiziert und anschließend priorisiert werden.
Bei Bestandsportfolios können in einer initialen groben Analyse erste Daten der Dachflächen erhoben werden und eine Einschätzung zu dem Potenzial möglicher Nutzungen gemacht werden. Oftmals erfolgen solche Überlegungen objektkonkret auf Seiten des Projekt- oder Asset Managements und somit redundant. Hier ist daher klar zu empfehlen, dass seitens des Portfoliomanagements strategische Vorgaben und Entscheidungshilfen vorbereitet und den Einzelobjektverantwortlichen an die Hand gegeben werden. Für eine konkrete Bewertung auf Portfolioebene müssen die Dachflächen detaillierter erfasst und die technische Machbarkeit geprüft werden. Auf Basis dieser Informationen können dann mögliche Geschäftsmodelle erstellt werden, die die Wirtschaftlichkeit sowie rechtliche und steuerliche Auswirkungen berücksichtigen und eine Entscheidungsgrundlage für die folgende Umsetzung sind.
Immer mehr Unternehmen reden nicht mehr nur über Nachhaltigkeit, sondern konkretisieren Maßnahmen für die Zielerreichung. Eine kohärente Dachstrategie muss dabei als wesentlicher Baustein gesehen werden, einen tatsächlichen Beitrag zur Erreichung der Klima- und Nachhaltigkeitsziele zu leisten.
Von Julia Launer, Managerin Deloitte
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